Ugovor o zakupu jedan je od najčešćih pravnih poslova između kako fizičkih, tako i pravnih lica. Zakonom o obligacionim odnosima uređeni su odnosi ugovornih strana, Zakupodavca i Zakupca, njihova prava i obaveze, bitni elementi Ugovora o zakupu, podzakup, prestanak zakupa, kao i otuđenje zakupljene stvari. Pored Zakona o obligacionim odnosima, pitanje zakupa na nepokretnosti uređeno je i drugim pravnim aktima, Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa, Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, Zakonom o poljoprivrednom zemljištu..
Kod nas se najčešće zaključuje Ugovor o zakupu nepokretnosti – stana, pa ćemo u daljem tekstu dati odgovore na pojedina česta pitanja naših klijenata.
Da li da zaključim Ugovor o zakupu na određeno ili neodređeno vreme?
- Ugovor o zakupu može se zaključiti na određeno vreme (npr. tri godine, dva meseca, 30 dana..) ili na neodređeno vreme. Prednost Ugovora o zakupu na neodređeno vreme je što tako zaključen ugovor može da se raskine u svakom momentu, dok ste Ugovorom na određeno vreme vezani određenim vremenskim rokom važenja zakupa. Međutim, zaključenjem Ugovora o zakupu na određeno vreme Zakupac stiče sigurnost u pogledu trajanja zakupa i iznosa zakupnine. Ispostavilo se da je zakupac u poslednje vreme bolje prošao ukoliko je zaključio Ugovor o zakupu na određeno vreme, zbog skoka cena nekretnina u Srbiji i sigurnosti da sa njim Zakupodavac neće raskinuti ugovor, odnosno uslovljavati zakupca podizanjem iznosa zakupnine.
Ukoliko vlasnik proda stan, da li moram da napustim stan iako je Ugovor o zakupu još uvek na snazi?
- Ne. Ugovorena prava i obaveze iz Ugovora o zakupu prelaze sa Zakupodavca na novog vlasnika, koji postaje nova ugovorna strana od dana stupanja u posed na nepokretnosti koja je predmet zakupa. Međutim, Ugovorom o zakupu se prethodno može regulisati ovo pitanje i obaveza Zakpuca da u određenom roku napusti zakupljene prostorije koje su prešle u vlasništvo drugog lica.
Da li da zaključim Ugovor o zakupu stana u pisanoj formi ili je dovoljno usmenim putem?
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada u članu 70 eksplicitno propisuje da se Ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi između vlasnika stana kao zakupodavca i lica kojem se daje u zakup, kao zakupca.
Da li mogu da dam stan u podzakup?
- Prema Zakonu o obligacionim odnosima, Zakupac može zakupljenu stvar dati u zakup drugome, u podzakup, ukoliko Ugovorom o zakupu nije drugačije predviđeno. Kada Zakupac da u podzakup zakupljenu stvar, odgovornost iz Ugovora o zakupu prema Zakupodavcu je solidarna i radi naplate potraživanja iz Ugovora, Zakupodavac može zahtevati nepsoredno od podzakupca isplatu zakupnine koju podzakupac duguje zakupcu po osnovu dogovorenog podzakupa.
- Zakupodavac može odbiti izdavanje u podzakup samo iz opravdanih razloga, ukoliko je za podzakup potrebna prethodna dozvola zakupodavca. Takođe, zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako je zakupljena stvar data u podzakup bez dozvole zakupodavca, ako je Ugovorom ili zakonom prethodna dozvola zakupodavca potrebna.
Šta se dešava sa Ugovorom o zakupu u slučaju smrtim jedne ugovorne strane?
- U slučaju smrti neke od ugovornih strana, prava i obaveze iz Ugovora o zakupu ne prestaju, one se prenose na naslednike preminule ugovorne strane, osim ako strane nisu ugovorile prestanak važenja Ugovora u slučaju smrti.
U slučaju razvoda braka, ko ima pravo na zakupljeni stan u kojem smo živeli u braku?
- U slučaju da se supružnici nisu sporazumeli o tome ko će nastaviti sa korišćenjem stana u svojstvu zakupca nakon razvoda braka, na predlog jednog od supružnika, nadležni sud će u vanparničnom postupku odlučiti o ovom pitanju i odrediti supružnika koji nastavlja sa korišćenjem stana u svojstvu zakupca. Sud će voditi računa o stambenim potrebama razvedenih supružnika i njihove dece, o tome ko je zakupac stana, kao i o materijalnom i zdravstvenom stanju supružnika.
Koji je otkazni rok, ukoliko nije određen Ugovorom?
- Ugovor o zakupu zaključen za određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen. Otkazni rok predviđen Ugovorom o zakupu ne može biti kraći od 90 dana. Naime, Zakonom o obligacionim odnosima predviđen je otkazni rok od 8 dana, ukoliko nije Ugovorom o zakupu ili mesnim običajima drugačije određeno. Nasuprot tome, Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada predviđeno da otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana kada su u pitanju Ugovori o zakupu stana.
